岡山市の中古住宅は今いくらが目安？相場の動向と特徴を知ろう
中古住宅の購入をお考えの方にとって、岡山市の中古一戸建て住宅の相場やエリアごとの特徴、さらには築年数ごとの価格の傾向は、非常に気になるポイントではないでしょうか。また、マンションと一戸建てではどのような違いがあるのかも悩みの種かもしれません。本記事では、岡山市内における中古一戸建ての最新相場や、エリアごとの違い、築年数による価値の目安、さらにマンションとの比較まで、分かりやすく解説いたします。安心して次の一歩を踏み出せるよう、ぜひ参考にしてください。
岡山市における中古一戸建ての相場動向
岡山市における中古一戸建ての平均的な坪単価（平均取引価格）は、２０２４年時点でおよそ６７．９万円／坪（２０．６万円／㎡）です。前年と比較すると、坪単価で約２．２万円、率にして３．１％ほど下落しており、小幅ながら下降傾向にあります。なお、この数値は岡山市内７５３件の取引事例に基づくものです。
こうした価格変動には、築年数や駅へのアクセス距離など、さまざまな要素が影響しています。岡山市内での中古一戸建ての平均築年数は約２５．５年、駅から徒歩の平均距離は約２８．５分です。こうした条件下での平均的な取引価格となっています。
なお、岡山市全体では、築１０年程度の物件では価格が１０％以上下落する一方、最大で３０％ほど下落するケースも見られます。このように築年数が古くなるほど、価格に反映されやすい傾向があります。
下表は、平均的な指標を整理したものです。
| 項目 | 数値 | 備考 |
|---|---|---|
| 平均坪単価 | 約６７．９万円／坪 | ２０２４年時点 |
| 前年度比 | −３．１％（約−２．２万円／坪） | 小幅な下落 |
| 平均築年数・駅距離 | 約２５．５年、約２８．５分 | 価格に影響する代表的要素 |
エリア別に見る岡山市の中古一戸建て相場の特徴
以下の表は、岡山市内各区における最新の中古一戸建ての平均価格と坪単価、さらに前年との増減率をまとめたものです。エリアごとの動向をひと目で把握できるようにしております。
| エリア | 平均価格（万円） | 坪単価（万円/坪） | 前年との増減率 |
|---|---|---|---|
| 北区 | 3,950 | 66.4 | −17.9％ |
| 中区 | 2,623 | 63.9 | −10.8％ |
| 東区 | 1,792 | 53.4 | ＋6.9％ |
| 南区 | 2,639 | 71.1 | ＋8.9％ |
上記の通り、岡山市北区と中区では平均価格・坪単価ともに高い水準ですが、いずれも前年比で下落傾向にあります。特に北区は平均坪単価で66.4万円と高めながら、価格は約18％の下落です。これは、過去の取引データに基づくものでございます 。
一方、東区と南区では前年より価格が上昇しており、中でも南区は坪単価71.1万円と市内最高で、その上昇率も約9％と好調です。東区も上昇傾向にあり、購入希望の方には注目のエリアといえます 。
地域ごとの傾向としては、北区や中区は市街地に近く利便性が高い反面、取引数の増加や築年を重ねた物件の影響などで価格が調整されている可能性があります。対して、東区や南区は再開発や住宅供給の進展、人気エリアとしての認知によって上昇傾向にあると考えられます。それぞれの特性を踏まえ、ご希望の条件に応じたエリア選びの参考にしていただければ幸いです。
中古住宅価格の推移と築年数による傾向
岡山市における中古一戸建ての価格は、近年下落傾向が強まっています。たとえば、2024年の坪単価は67.9万円／坪でしたが、2025年には64.3万円／坪となり、前年から約9.3％の下落です。これは過去3年間で最も大きな下落幅で、価格が弱含みに推移していることを示しています。
次に、築年数別に見ると、築10年程度の住宅では、築浅に比べて価格が10％以上、30％以内の幅で下落傾向が見られます。築20年、築30年と進むにつれて、さらに価格は下がりますが、具体的には築30年超になると残存価値はより顕著に低くなる傾向です。
| 築年数 | 価格下落率の目安 |
|---|---|
| 築10年 | 10～30％程度の下落 |
| 築20年 | 20～40％程度の下落（表記一例） |
| 築30年 | 30％以上の下落（表記一例） |
このように築年数が進むほど価格は下がる傾向にありますが、これは建物の経年劣化による価値低下や修繕履歴、立地・土地の状態などが影響するためです。築古物件でも立地や状態次第では購入価値がある場合もありますので、具体的にはお気軽にお問い合わせください。
マンションと比較した中古一戸建てとの違い（岡山市における相場比較）
岡山市における中古マンションと中古一戸建ての価格相場を、公平に、分かりやすく比較いたします。
| 項目 | 中古マンション | 中古一戸建て |
|---|---|---|
| ㎡単価（平均） | 約32.2万円／㎡（坪単価 約106.5万円） | 約20.6万円／㎡（坪単価 約67.9万円） |
| 価格推移（前年比） | ＋9.9％上昇 | −3.1％下落 |
| 築年数や駅距離 | 平均築年数 約22.6年、駅から約13.4分 | 平均築年数 約25.5年、駅から約28.5分 |
まず価格面では、中古マンションの㎡単価は約32万2000円、坪単価に直すと約106万5000円です。一方、中古一戸建ては㎡単価が約20万6000円、坪単価で約67万9000円となります。マンションのほうが一戸建てより価格が高い傾向にあります（㎡・坪ベースで）。
次に価格推移ですが、マンション相場は前年比約＋9.9％と堅調に上昇しているのに対し、一戸建ては前年比約−3.1％とやや下落しています。これは近年、マンションが資産価値として人気を保っている一方で、一戸建ての取引が伸び悩んでいる傾向を示しています。
また、築年数や駅徒歩時間にも差があります。中古マンションの平均築年数は約22.6年で駅からの距離は約13.4分。中古一戸建てでは平均築年数が約25.5年、駅からの距離は約28.5分と、どちらも条件がやや厳しい傾向にあります。
これらの比較を踏まえ、どちらが向いているかを整理すると下記のようになります。
- 中古マンション：駅から近く、資産価値の上昇傾向がある物件を希望する方に向いています。
- 中古一戸建て：価格を抑え、広い土地や戸建ての住まいが欲しい方に適しています。
まとめ
岡山市で中古住宅の購入を検討される方に向けて、地域ごとの相場や価格の変動、築年数による傾向、マンションとの違いについて分かりやすく解説しました。エリアや築年数により価格は大きく異なりますので、予算や希望条件に合わせて現状の相場動向を正確に把握することが大切です。この記事を通じて、ご自身に合った住宅選びの参考となれば幸いです。住まい探しの第一歩として、ぜひ相場を知ることから始めてみてください。
